Begründung von Wohnungseigentum

Allgemeine Informationen

In der Regel wird Wohnungseigentum durch eine schriftliche Vereinbarung der Miteigentümerinnen/Miteigentümer, den so genannten Wohnungseigentumsvertrag, begründet. Dies betrifft sowohl neu errichtete Gebäude als auch bereits bestehende Häuser. Wohnungseigentum kann aber auch "durch Richterspruch" im Teilungsverfahren (zivilrechtliche Aufteilung einer Liegenschaft) begründet werden.

Der Wohnungseigentumsvertrag muss beim zuständigen Grundbuchsgericht verbüchert werden. 

Davor müssen allerdings einige Voraussetzungen für die Wohnungseigentumsbegründung erfüllt werden.

Die Begründung von Wohnungseigentum an einer Liegenschaft erfordert folgendes Verfahren:

• Einholen von Bescheinigungen/Gutachten
  • Bescheinigung der Baubehörde (in Wien: die → MA 37) oder Gutachten einer Sachverständigen/eines Sachverständigen über die Anzahl der selbstständigen wohnungseigentumsfähigen Objekte sowie
  • Gutachten über die Nutzwertberechnung (Parifizierung)
• Erstellung des Wohnungseigentumsvertrags
• Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch (Verbücherung), denn erst mit der Verbücherung wird das Wohnungseigentum begründet

Seit 2012 gibt es eine Erleichterung für künftige Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümer, die bereits vor der Begründung des Wohnungseigentums das Miteigentum an einem Anteil der Liegenschaft in das Grundbuch einverleibt oder die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum an einem Anteil im Grundbuch eingetragen haben. Unter Zustimmung aller Miteigentümerinnen/Miteigentümer, Wohnungseigentumsbewerberinnen/Wohnungseigentumsbewerber und bestimmter Buchberechtigten kann die notwendige Veränderung der bestehenden Miteigentumsanteile durch Berichtigung im Grundbuch erfolgen.

Voraussetzungen

• Nutzwertberechnung (Parifizierung)
• Bestehen einer selbstständig abgeschlossenen Wohnung

Gegenstand des Wohnungseigentums können sein:

• Wohnungen,
• Geschäftsräume,
• Garagen,
• sonstige selbstständige Räumlichkeiten
• sowie Kfz-Abstellplätze (wohnungseigentumstaugliche Objekte).

Gegenstand des Zubehör-Wohnungseigentum (das ist das mit dem Wohnungseigentum am "Hauptobjekt" verbundene Recht, ein Zubehörobjekt ausschließlich zu nutzen) können sein:

• Keller- und Dachbodenräume,
• Hausgärten,
• Lagerplätze.

Im Jahr 2015 wurde klargestellt, dass durch die Eintragung des "Hauptobjekts" (z.B. Wohnung) im Grundbuch auch dessen Zubehör (z.B. Kellerabteil) miterfasst ist. Es bedarf somit keiner selbstständigen Eintragung von Zubehörobjekten im Grundbuch. Voraussetzung ist allerdings, dass aus den der Eintragung zugrunde liegenden Urkunden ersichtlich ist, dass das Zubehörobjekt (z.B. Kellerabteil) dem jeweiligen Hauptobjekt (z.B. Wohnung) zugeordnet ist. Bei den der Eintragung zugrunde liegenden Urkunden handelt es sich beispielsweise um den Wohnungseigentumsvertrag, um das Nutzwertgutachten oder die behördliche bzw. gerichtliche Nutzwertermittlung oder Nutzwertfestsetzung.

Diese Regelung gilt auch für Eintragungen bzw. Übertragungen, die vor 2015 stattgefunden haben. Das bedeutet beispielsweise, wenn das Hauptobjekt (z.B. Wohnung) vor 2015 ohne die ihm zugeordneten Zubehörobjekte (z.B. Kellerabteil) in das Grundbuch eingetragen wurde, wurde trotzdem auch an dem Zubehörobjekt wirksam Wohnungseigentum begründet. Dies setzt allerdings voraus, dass beispielsweise aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder dem Nutzwertgutachten zweifelfrei ersichtlich ist, dass das Zubehörobjekt (z.B. Kellerabteil) der jeweiligen Wohnung zugeordnet ist.

Diese Bestimmungen gelten nicht nur für die erstmalige Begründung von Wohnungseigentum, sondern auch für die Übertragung von Zubehörobjekten. Zusätzlich ist die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümer bei der Übertragung eines Zubehörobjekts von einer Wohnungseigentümerin/einem Wohnungseigentümer auf eine andere Wohnungseigentümerin/einen anderen Wohnungseigentümer nicht mehr erforderlich. Dasselbe gilt auch für die wechselseitige Übertragung von Zubehörobjekten zwischen zwei Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümern (Tausch).

Zuständige Stelle

Das Bezirksgericht (→ BMJ), in dessen Sprengel sich die Liegenschaft befindet.

Verfahrensablauf

Antragstellung

Der Antrag auf Eintragung des Wohnungseigentumsrechts ins Grundbuch (Verbücherung) ist beim zuständigen Grundbuchsgericht zu stellen.

Erforderliche Unterlagen

• Kaufvertrag mit beglaubigter Unterschrift von Käuferin/Käufer und Verkäuferin/Verkäufer
• Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes oder
• Selbstberechnungserklärung einer Notarin/eines Notars (→ ÖNK) oder einer Rechtsanwältin/eines Rechtsanwalts (→ ÖRAK)
• Staatsbürgerschaftsnachweis der Käuferin/des Käufers
• Ausländerinnen/Ausländer, die nicht im Rahmen internationaler Verträge (z.B. Arbeitnehmerfreizügigkeit in der EU) Inländerinnen/Inländern gleichgestellt sind, zusätzlich
  • Bewilligung der Grundverkehrskommission (in Wien: die → MA 35)

Kosten

• Eingabengebühr für den Antrag: 47 Euro, wenn die Antragstellung nicht im Elektronischen Rechtsverkehr erfolgt: 66 Euro
• Zusätzlich für die Eintragung (Einverleibung) zum Erwerb des Eigentums: 1,1 Prozent vom Kaufpreis
• Wird das Objekt durch eine Hypothek belastet: nochmals 1,2 Prozent des Pfandrechts